Köket är nyrenoverat och månadsavgiften ser överkomlig ut. Men de riktigt dyra överraskningarna kan finnas någon helt annanstans. Den som köper en bostadsrätt köper nämligen också in sig i föreningens lån, renoveringar och framtida kostnader.
Det här måste du kolla innan du köper bostad: "Så viktigt"
På visningen är det lätt att fastna för planlösningen, balkongen eller badrummet. Bostadsrättsföreningens årsredovisning väcker sällan samma omedelbara förtjusning.
Ändå kan den få betydligt större betydelse för plånboken.
Missa inte: Lägre skatt på pensionen – om fyra månader höjs gränsen. Dagens PS
Många missar
Många bostadsköpare missar att granska föreningens ekonomi, rapporterar DN. Där kan det finnas ledtrådar om kommande avgiftshöjningar, kostsamma renoveringar och nya lån.
”När man köper en bostadsrätt blir man även medlem i föreningens ekonomi. Årsredovisningen kan ge värdefulla ledtrådar om framtida avgiftshöjningar, kommande renoveringar och föreningens långsiktiga ekonomiska situation. Därför är det så viktigt att alla som ska köpa en bostadsrätt läser den”, säger boendeekonomen Claudia Wörmann till tidningen.
Problemet är att dokumenten inte alltid är särskilt lättbegripliga.
”Det är en komplicerad massa att ta till sig och om man inte är van är det jättesvårt”, säger hon.
Här är fem saker som köpare bör kolla närmare på inför bostadsköpet.
Läs även: Grannens träd faller på din tomt – då får du betala. Dagens PS
1. Läs flera årsredovisningar
Börja inte bara med den senaste årsredovisningen. SBAB rekommenderar att läsa de två eller tre senaste. Då blir det lättare att se hur föreningens ekonomi har förändrats och om samma problem återkommer år efter år.
I förvaltningsberättelsen finns information om större händelser och genomförda renoveringar. Noterna kan ge mer detaljer om lån, räntor och bindningstider.
Även revisionsberättelsen är värd några minuter. Har revisorn gjort en anmärkning bör köparen fråga vad som har hänt och hur styrelsen har hanterat det.
Ett negativt resultat betyder däremot inte automatiskt att föreningens ekonomi är dålig. Avskrivningar påverkar resultatet på papperet utan att motsvarande summa har lämnat kassan.
2. Granska föreningens lån
Föreningens skulder kan i förlängningen påverka din månadsavgift.
Ett centralt nyckeltal är skuldsättningen per kvadratmeter. Enligt SBAB är mindre än 6 000 kronor per kvadratmeter ett bra värde. Överstiger skulden 10 000 kronor bör köparen undersöka orsaken närmare.
Riktvärdena är dock inget facit. En nybildad förening har ofta större lån, medan en äldre förening med låg skuld kan stå inför omfattande renoveringar.
Titta därför också på räntorna och när lånen ska läggas om. Om en stor del snart ska omförhandlas kan föreningens räntekostnader förändras – och med dem månadsavgiften.
Läs också: All pension behöver inte tas ut samtidigt – här är skillnaden. E55
3. Kontrollera kassan och sparandet
Ett fint resultat i årsredovisningen säger inte allt. Köparen behöver också kontrollera hur pengarna faktiskt har rört sig under året.
Ett positivt kassaflöde från den löpande verksamheten betyder att inbetalningarna har varit större än utbetalningarna. SBAB anger som tumregel att föreningens buffert bör räcka till mellan tre och sex månaders utgifter.
Det gäller kostnader för exempelvis el, värme, städning, sophämtning och lån.
Här finns också en detalj som är lätt att missa: underhållsfonden är en bokföringspost, inte ett särskilt konto fyllt med pengar. Föreningen behöver fortfarande ha tillgängliga medel eller en plan för hur framtida arbeten ska betalas.
4. Se vad som väntar i huset
Lägenhetens nymålade väggar säger inte mycket om takets, fasadens eller hissens skick. När sådant behöver åtgärdas kan notan bli stor.
I underhållsplanen ska det framgå vilka arbeten som väntar, när de ska utföras och ungefär vad de beräknas kosta.
Kontrollera också hur åtgärderna ska finansieras. Finns pengarna redan, behöver föreningen låna eller kan avgifterna höjas?
Stora renoveringar är inte i sig ett varningstecken. Det viktiga är att föreningen har räknat på kostnaderna och bestämt hur de ska betalas.
5. Ta reda på varför avgiften är låg
En låg månadsavgift är lockande, men den behöver sättas i sitt sammanhang.
Avgiften kan vara låg därför att föreningen har små lån och goda intäkter. Den kan också vara låg därför att föreningen sparar för lite eller har skjutit nödvändigt underhåll framför sig.
Fråga därför vad som ingår i avgiften, hur den har förändrats under de senaste åren och om styrelsen har beslutat om eller diskuterar en höjning.
”De som lockas av en låg avgift kanske har missat informationen om framtida renoveringar. Det kan betyda nya lån och då blir den låga avgiften genast mycket högre”, säger Claudia Wörmann till DN.
Två uppgifter som är lätta att missa
SBAB pekar även ut två andra förhållanden som kan få ekonomiska följder.
Det ena är om föreningen äger marken. Om huset står på tomträtt betalar föreningen en tomträttsavgäld, som kan förändras framöver.
Det andra är om bostadsrättsföreningen är äkta eller oäkta. Det påverkar beskattningen för både föreningen och den enskilda medlemmen.
Ingen siffra kan ensam avslöja om föreningen är ett bra eller dåligt köp. En låg skuld hjälper föga om taket snart måste bytas och kassan är tom.
Det viktiga är därför inte att alla siffror ser perfekta ut. Det är att föreningen vet vad som väntar och har en trovärdig plan för vem som ska betala.
Läs också: Har han gått över gränsen? FI utreder sparprofilen. Realtid
