När telekombolaget Ericsson i slutet av maj meddelade att de flyttar hela huvudkontoret från Kista till Hagastaden var det en kontorsuthyrning som skrev historia.
Historiska avtalet: Så lockade hon Ericsson till Hagastaden
Affären kvalar in som Sveriges största, men också Europas näst största, genom alla tider.
Uthyrare, och fastighetsägare bakom flera av Stockholms mest attraktiva områden just nu, är Atrium Ljungberg (börskurs Atrium Ljungberg) där Annica Ånäs varit vd i nära tio år.
För Dagens PS berättar hon nu hur man lyckats pricka in några av huvudstadens bästa kvarter, vad som kan få fastighetsaktierna att lyfta igen och hur det egentligen gick till när man landade monsterkontraktet med Ericsson.
Veckans börsprofil är en artikelserie som publiceras varje fredag där Dagens PS ställer fem frågor till en intressant person inom börs, investeringar och finans.
Namn: Annica Ånäs.
Titel: Vd för Atrium Ljungberg (börskurs Atrium Ljungberg).
Bakgrund: Vd sedan 2016, dessförinnan finanschef under fem år. Kom till Atrium Ljungberg 2008. Sitter även i styrelsen för det finska bolaget Lumo och A house.
Aktuell: Lyckats ro i land Sveriges största hyreskontrakt någonsin – hur gick det till?
1. Hur gör man för att lyckas med Sveriges, och en av Europas, största kontorsuthyrning någonsin – berätta hur processen såg ut för att locka Ericsson till Hagastaden?
För det första måste man ha rätt lägen på sina områden och vi har ju varit väldigt noggranna med just vår geografi.
En annan del är att man måste bygga attraktiva platser. Vi ser en tydlig trend där företag vill vara i områden med en stark urban kvalitet – det vill säga miljöer som erbjuder mer än bara kontor.
Det handlar om ett rikt utbud av service, restauranger och handel, men också om att verka i ett sammanhang med andra företag och varumärken som stärker både attraktivitet och identitet.
Ericsson gör historisk flytt av huvudkontoret
Telekomjätten Ericsson flyttar huvudkontoret från Kista till Hagastaden – ”bästa platsen”, säger vd Börje Ekholm. I början av 2028 beräknas flytten av de
Närheten till bra kommunikationer är en central del i detta och en viktig faktor för att attrahera talanger.
Sen underlättade det säkert också att vi hade Ericsson (börskurs Ericsson) som tidigare kund eftersom de redan hyr 30 000 kvadratmeter i Göteborg av oss. De vet att det fungerar bra med Atrium Ljungberg.
I ett första skede krokade vi arm med Castellum (börskurs Castellum) eftersom det handlade om väldigt många kvadratmetrar. Vi gjorde en gemensam pitch men har sen skött förhandlingarna helt separerat.
Sedan dess har vi jobbat stenhårt med över 30 personer involverade från oss på olika sätt vilket motsvarar nästan 10 procent av vår totala personalstyrka.
Jag tror att ett första steg togs för ungefär två år sedan då Ericsson började titta på om de skulle lämna Kista och vilka områden som i så fall skulle kunna vara aktuella.
Den initiala kontakten med oss togs för ganska precis ett år sedan. Sen har det varit diskussioner under lång tid som blev skarpa någonstans strax innan årsskiftet.
Sedan dess har vi jobbat stenhårt med över 30 personer involverade från oss på olika sätt vilket motsvarar nästan 10 procent av vår totala personalstyrka.
En specifik egenskap Ericsson föll för i Hagastaden är inriktningen på innovation. Hittills har det främst varit life science men där kommer Ericsson bidra till en breddning.
Sen var närheten till vatten och natur i Brunnsviken en annan faktor som uppskattades. Särskilt eftersom Ericsson har flera tusen besökare per år och då är det ju häftigt att kunna visa upp skärgården på så nära håll samtidigt som man sitter så city-nära.
2. Kan du säga något om betydelsen av kontraktet för er i siffror men också i mer mjuka värden?
Själva kontrakten i sig omfattar 58 000 kvadratmeter och är skrivna på 15 år.
2031 är de tänkt att Ericsson ska flytta in i den första fastigheten och år 2033 ska hela flytten vara klar.
Ericsson flyttar hela sin Stockholmsverksamhet. De har själva uppgett att det är runt 8500 medarbetare på deras kontor i Kista i dag men hur många som exakt flyttar in i Hagastaden återstår att se.
Hyran kommer att ligga på omkring 360 miljoner kronor per år som kan sättas i relation till vår totala omsättning i dag på ungefär 3 miljarder kronor. Så det är ett betydande tillskott för oss.
Hyran kommer att ligga på omkring 360 miljoner kronor per år som kan sättas i relation till vår totala omsättning i dag på ungefär 3 miljarder kronor. Så det är ett betydande tillskott för oss.
Utöver betydelsen i siffror så är det klart att det gett en väldigt positiv injektion intern och det skapar en stor stolthet i bolaget.
Alla tycker det är väldigt kul oavsett om man varit direkt involverad eller inte och vi har sett till att fira internt med tårta på kontoret och på andra sätt.
Det har hänt att vi har varit involverade i andra affärer där man också har jobbat hårt men man ändå tappar den på slutet. Då är det ganska jobbigt att starta om så det här är såklart en betydligt skönare känsla att fortsätta jobba på med.
Hela Atrium Ljungbergs modell bygger på samverkan mellan massa olika delar i bolaget såsom affärsutveckling, leasing, kommunikation, projekt och förvaltning.
Den här affären har ju verkligen varit essensen av det så det gör det ju extra roligt att vi bevisar oss och får ihop det.
Det har hänt att vi har varit involverade i andra affärer där man också har jobbat hårt men man ändå tappar den på slutet. Då är det ganska jobbigt att starta om så det här är såklart en betydligt skönare känsla att fortsätta jobba på med.
3. Många spekulerar om framtidens för kontor, butiker och fastigheter, särskilt i Stockholm – vad är din bild av läget i stort, vilka trender ser du?
I grunden ser vi en stark trend att folk vill vara i ett sammanhang där de urbana kvaliteterna finns.
Om vi pratar risken för kontorsdöd utifrån hemmaarbete så tycker jag inte längre det är en faktor. Vi har sett att närvaron på kontoren är väldigt stabil efter pandemin.
Fler och fler företag går dessutom ut och ställer krav på att man ska till kontoret, senast nu i veckan Scania.
Det är blandningen av kontor, butiker, restauranger, kultur och bostäder i ett område som skapar styrkan.
Jag kan bli förvånad över att det beskedet fick så många reaktioner. Det är inte många år sedan som det var en självklarhet och jag tycker det är uppenbart att vi jobbar så mycket bättre när vi träffas.
Tittar vi på butikssidan så är det klart att det har påverkats av en lång lågkonjunktur. Vi väntar ju på att svensk ekonomi ska kicka igång och att konsumenten framförallt ska våga spendera mer.
Alternativt tänker jag att vi kommer att leva kvar i den osäkerhet som präglat de senaste åren, och att den gradvis blir normaliserad. I takt med det vänjer man sig, vilket gör att konsumtionen tar fart igen – eftersom viljan att fortsätta avstå till slut blir för begränsande.
I skuggan av raset: ”Fastighetsaktierna billiga och bortglömda”
Bara vid finanskrisen och inflationskrisen har fastighetsaktierna varit lägre värderade än nu menar Peter Norhammar, förvaltare av flera fastighetsfonder på börsen.
Det är blandningen av kontor, butiker, restauranger, kultur och bostäder i ett område som skapar styrkan.
Mixen är i princip den samma de senaste 5-10 åren men om det är något segment som har minskat något så är det kanske andelen modebutiker där e-handeln delvis tagit över. Men det är ju ett ganska snabbrörligt segment där lokalerna lätt kan ställas om.
Sen har såklart andelen restauranger och caféer ökat. När jag var liten gick man ju ut och åt ungefär en gång om året, det är en stor skillnad nu.
På det stora hela har ju fastigheter alltid handlat om ”läge, läge, läge”. Men nu skulle jag säga att det är ”läge, läge, läge, läge”.
Även butikerna måste vara mycket mer upplevelsestyrda. För några år sedan så var det personer som stod bakom en kassa och tog betalt. Det funkar knappt i dag om det inte är en lågpris-butik.
Nu måste man verkligen fånga kunden med upplevelser som kan vara allt ifrån ett inbyggt café till en konstutställning.
På det stora hela har ju fastigheter alltid handlat om ”läge, läge, läge”. Men nu skulle jag säga att det är ”läge, läge, läge, läge”.
Skillnaden mellan A- och B-lägen även i Stockholms innerstad har blivit jättetydligt.
Som kontorshyresgäst är man väldigt noga med var man vill sitta och vilken typ av fastighet det är. Att det är nära till spårbunden trafik tycker jag också seglar upp som en allt större faktor för många.
4. Ni har även stort ägande i Slussen, Sickla och Slakthusområdet – vad skulle du säga särskilt utmärker Atrium Ljungbergs strategi och filosofi?
Vi har i grunden varit duktiga på att välja rätt lägen i staden.
Ett bevis för det är att samtliga våra områden nu har, eller är på väg att få, tunnelbana de närmsta åren.
Sen gäller det att bygga strukturen i området på rätt sätt. Där har vi varit otroligt noggranna med att lägga pusslet rätt.
Stoppa Slussen i portföljen? Bankens nya köpråd
Handelsbanken har vaskat fram ett nytt köpråd. En fastighetsaktie där du blir delägare i flera ikoniska Stockholmsbyggnader inklusive det nya Slussenområdet.
Där tycker jag det finns ju andra områden i Stockholm som byggs i dag där man har gått fel.
Man bygger fortfarande stora kontorsvolymer som gör att man inte får det här levande rummet med den trevliga parken eller mysiga restaurangen. Det skapar inte heller en trygghetskänsla.
För att fånga det här har vi utvecklat vårt eget Human city index. Många säger att social hållbarhet inte går att mäta, men det går.
Det har därför varit jätteviktigt i dialogen med våra politiker att beskriva hur vi vill ta ansvar för en hel vision, men då kan man inte bara få enskilda tomter utan det krävs ett större område.
Det är väldigt tydligt att exempelvis grönska, biologisk mångfald, trygghetsfrågor och medborgardialog är saker som gör en plats attraktiv för människor att bo och leva på.
En viktig del i vår strategi är att äga stora sammanhängande områden.
Det har därför varit jätteviktigt i dialogen med våra politiker att beskriva hur vi vill ta ansvar för en hel vision, men då kan man inte bara få enskilda tomter utan det krävs ett större område.
En annan central del är långsiktigheten. Där ser jag en stor fördel i att vi både förvaltar och äger våra platser själva. Det är hela vår filosofi.
Vi försöker sätta tema för våra olika platser. För Slakthusområdet pratar vi mycket om mat, musik och upplevelser. I Sickla är det fokus på hållbarhet, innovation och välmående.
En annan central del är långsiktigheten. Där ser jag en stor fördel i att vi både förvaltar och äger våra platser själva. Det är hela vår filosofi.
5. Era fastigheter värderas (substansvärdet) till nästan det dubbla mot aktiekursen och börsens glädje över Ericssonaffären blev ganska kortvarig – vad är det marknaden missar tycker du?
Fastighetssektorn har ju varit generellt lågt värderad under ett par år.
Fastighetsutveckling är ju väldigt långsiktig och det är klart att om börsen tittar på 6 till 12 månader så har man nog sett att det varit mer attraktiva möjligheter till avkastning på annat håll.
Det kan nog förklara både den lite generellt lägre värderingen i branschen men kanske också varför vi inte såg någon direkt ”Ericsson-effekt” på kursen.
En annat intressant nyckeltal är nettouthyrningen.
Vi har också förstått att det har varit mycket utflöden på börsen från fastighetssektorn till andra branscher, det gäller särskilt från internationella investerare.
Men tittar vi nu så finns det mycket som talar för Sverige. VI kommer exempelvis att ha bättre BNP-tillväxt i än många andra delar i Europa.
En annat intressant nyckeltal är nettouthyrningen.
Den har legat relativt still i typ tre år men när den börjar vända upp tror jag också fler investerare kommer att börja kliva in och då kan nog effekterna bli ganska stora.
Läs även: Efter börsrusningen: ”Investmentbolaget övervärderat” – Dagens PS
