Många börsnoterade fastighetsbolag handlas långt under sina redovisade substansvärden. Men frågan är om rabatten verkligen är så attraktiv som den ser ut – eller om marknaden redan prisar in framtida kostnader för att hålla fastigheterna i skick.
Fastighetsaktiernas rabatt kan vara en illusion
Fastighetsaktier har länge handlats med stora rabatter mot bolagens redovisade substansvärden. Det innebär förenklat att börsen värderar bolaget lägre än värdet på fastigheterna efter avdrag för skulder.
En sådan rabatt kan spegla flera saker: högre räntor, finansieringsrisk, vakanser eller att investerarna ifrågasätter de värden som bolagen sätter på sina fastigheter.
Men det finns ytterligare en faktor: kostnaden för att underhålla och modernisera bestånden.
Vad kostar det att hålla fastigheterna i skick?
En genomgång som Affärsvärlden gjort visar att underhållsinvesteringarna potentiellt kan motsvara omkring en fjärdedel av fastighetssektorns förvaltningsresultat.
Det är en uppskattning av det möjliga totala underhållsbehovet och inte ett konstaterande av att 25 procent av resultatet redan redovisas som underhåll.
Här finns en viktig redovisningsskillnad.
Kostnadsfört underhåll tas direkt över resultaträkningen och minskar det redovisade resultatet. Aktiverat underhåll läggs i stället till värdet på tillgången i balansräkningen. Det kan exempelvis handla om åtgärder som bedöms höja eller återställa fastighetens ekonomiska värde.
Enligt Affärsvärldens genomgång ligger det kostnadsförda underhållet för de flesta bolag på omkring 20–70 kronor per kvadratmeter, medan aktiverat underhåll snarare ligger på 50–250 kronor per kvadratmeter och i vissa fall ännu högre.
För investeraren blir frågan därför större än vad som syns som en kostnad i resultaträkningen.
Hur mycket av kassaflödet kan faktiskt användas till utdelningar, skuldsättning eller nya investeringar efter att fastigheterna hållits i skick?
Rabatten kan spegla en verklig kostnad
Fastighetsanalysplattformen Sedis sammanställning visar att medianbolaget bland svenska börsnoterade fastighetsbolag handlades 44,5 procent under sitt långsiktiga substansvärde under andra kvartalet 2026.
Det betyder inte nödvändigtvis att substansrabatten är en illusion. Men den behöver inte heller innebära att marknaden har missat ett uppenbart fynd.
Om ett fastighetsbolag redovisar ett stort substansvärde men behöver lägga betydande belopp på att modernisera, anpassa och underhålla beståndet kan en del av rabatten spegla just det framtida kapitalbehovet.
Det blir särskilt relevant eftersom förvaltningsresultatet är ett centralt mått för investerare. Om en stor del av kassaflödet i praktiken måste återinvesteras i det befintliga beståndet är det inte självklart att hela förvaltningsresultatet ska betraktas som pengar som kan gå till aktieägarna.
Utdelning eller underhåll?
Det leder till en viktig fråga för fastighetssektorn: kan bolagen behöva välja mellan utdelning och underhåll?
Ju större del av kassaflödet som måste gå till befintliga fastigheter, desto mindre blir utrymmet för utdelningar, amorteringar eller förvärv.
Det behöver inte vara negativt att investera i beståndet. En modernisering kan höja hyrorna, minska vakanserna eller öka fastighetens långsiktiga värde.
Men gränsen mellan en värdeskapande investering och kostnaden för att bevara den befintliga intjäningen är central för aktiemarknaden.
För investeraren handlar frågan därför inte bara om vilket substansvärde som står i rapporten. Det handlar också om hur mycket kapital som krävs för att försvara det substansvärdet över tid.
Om marknaden redan räknar med en stor del av den kostnaden kan den stora rabatten mot substansvärdet vara mindre av ett fynd än vad den först ser ut att vara.
Det är också slutsatsen som gör Affärsvärldens genomgång särskilt intressant för börsen. Tidningen konstaterar att när hänsyn tas till underhållsinvesteringarna blir det snabbt svårt att hitta fastighetsaktier som ser billiga ut. Det väcker i sin tur frågan om sektorns redovisade substansvärden i vissa fall kan vara högre än vad marknaden egentligen är beredd att betala.
Läs mer: I skuggan av raset: ”Fastighetsaktierna billiga och bortglömda”
