Nya bolåneregler kan höja priserna – expert: ”Risken är hög”

”Risken är hög”

Arturo Arques, privatekonom på Swedbank, varnar för att regeländringarna kan få prisdrivande effekt:

”Ja, den risken är hög. Hur mycket står dock skrivet i stjärnorna. Utredarna bakom den statliga utredningen tror på sex procent högre priser. Det är en gissning, förvisso en kvalificerad sådan, men likväl en gissning”, säger han.

Han förklarar att det inte handlar om att bankerna plötsligt blir mer generösa, utan att kreditreglerna förändras:

”Med nya, mindre restriktiva, kreditregler följer ökade möjligheter att låna ut mer pengar”.

Men det gäller inte alla, den som tjänar mer och har större kontantinsats kan låna mer, betonar Arques.

Högre belåning – högre risk

En större låneram ger fler möjligheter, men också större risker. Arques varnar för att högre skulder betyder högre räntekostnader och större känslighet för ränteförändringar.

”Med ökad skuldsättning följer ökade räntekostnader, högre räntekänslighet och en högre privatekonomisk risk. Med lägre amorteringstakt följer högre total kreditkostnad och minskade möjligheter att låna pengar i framtiden”, säger han.

Swedbanks Sifo-undersökning visar dessutom att hushåll med stora skulder oftare ökar sin konsumtion när amorteringskraven lättas, vilket kan öka deras ekonomiska sårbarhet.

Fler tror på stigande bostadspriser

Även andra aktörer ser tecken på att marknaden är på väg att vända. En färsk undersökning från Boneo visar att allt fler mäklare och köpare förväntar sig stigande priser. I juni trodde bara 12 procent av mäklarna på prisfall, jämfört med 21 procent månaden innan. Samtidigt ökade andelen köpare som tror på prisuppgång till 33 procent.

Även Danske Bank ser tecken på ett trendbrott. Enligt chefekonomen Susanne Spector kan marknaden börja stiga igen redan i höst:

”Riksbanken sänkte räntan i juni och signaler om ytterligare stöd från såväl finans- och penningpolitiken bör innebära att bostadspriserna vänder upp mer tydligt i höst”, säger hon.

Läs också: ”Det är vardag nu” – stölderna ökar men få anmäler. Dagens PS

Föreningens ekonomi påverkar bostadspriserna

Samtidigt ska alla bostadsrättsföreningar från årsskiftet redovisa enligt K3-regelverket. Det kan, enligt Arques, innebära att fler underskott blir synliga:

”I det korta perspektivet, det vill säga fram till årsskiftet, skulle inte jag bli förvånad om bostadsrättspriserna sjunker något. Anledningen till det är framför allt kravet att gå över till K3 för alla bostadsrättsföreningar”.

Kravet på mer realistisk redovisning väntas leda till ökade avskrivningar enligt Swedbanks rapport Allt om bostadsrätter, och synliggöra föreningarnas faktiska kostnader. Samtidigt visar rapporten att många bostadsrättsföreningar saknar långsiktiga underhållsplaner, något som kan påverka prisbilden negativt.

Han fortsätter:

”K3 är en redovisningsmetod som bättre överensstämmer med verkligheten och som kommer att innebära högre avskrivningskostnader och ökade underskott. Allt fler konsumenter inser att bostadsutvecklarnas kostnadskalkyler och ekonomiska planer är alldeles för optimistiska. En majoritet av landets bostadsrättsföreningar tar ut alldeles för låga årsavgifter och bygger därmed upp stora framtida upplåningsbehov”.

Det här kan skapa osäkerhet bland köpare, särskilt i föreningar med hög belåning:

”Det här skapar osäkerhet och gör att köparna drar sig för att köpa en bostadsrätt i högt skuldsatta föreningar och föreningar som går med stora systematiska underskott, och det på goda grunder”.

Men det kan också innebära ett skifte på marknaden:

”Jag tror å andra sidan på en renässans för välskötta bostadsrättsföreningar. De borde gå upp i pris”.

Swedbanks checklista för köpare

För den som funderar på att köpa bostad i det nya läget, listar Swedbank vad man bör tänka på:

Checklista – detta bör du tänka på:

• Gör känslighetsanalyser av boendekostnaden med tanke på att räntan kan stiga
• Ta hänsyn till att ränteavdrag kan minska över tid
• Var beredd på att föreningen kan behöva öka sina lån för kommande renoveringar
• Läs och förstå bostadsrättsföreningens årsredovisning noga
• Kontrollera föreningens skuldsättning per kvadratmeter och dess tekniska underhållsplan
• Undersök föreningens planer på avgiftshöjningar och större renoveringar
• Kontrollera om föreningen äger marken eller har tomträtt, och när eventuell omförhandling sker
• Se över föreningens resultat och eventuella underskott de senaste åren
• Utgå från din egen ekonomi och ansök om ett lånelöfte som är realistiskt
• Fundera på hur mycket du kan ha kvar till sparande och övriga levnadskostnader efter boendekostnaderd

Källa: Swedbank: Checklista – köp av bostadsrätt.

Läs även: Stockholms nybyggen står tomma – ”Byggt fel bostäder”. Dagens PS

Läs även: Bedrägerivåg mot pensionärer – klicka inte på länken i sms:et. Dagens PS