För fastighetsutvecklaren kan hybridkapital stärka balansräkningen och komplettera bankfinansieringen utan nya aktieägare. För investeraren öppnar det för högre ränta men också högre risk.
Detta är en sponsrad artikel
Finansieringen som skapar fler fastighetsaffärer
Ett attraktivt läge och en genomarbetad projektplan är viktiga förutsättningar för en fastighetsaffär. Men även finansieringen måste fungera hela vägen från förvärv till färdiga bostäder. Enligt Boverket utgör hårda lånevillkor ett fortsatt hinder för bostadsbyggandet på många håll i landet.
Här kan hybridobligationer fylla en viktig funktion. Instrumentet kombinerar egenskaper från skuld och eget kapital och kan komplettera den finansiering som banken erbjuder.
Läs mer om hur hybridfinansiering kan gynna fastighetsutvecklare
”För en utvecklare handlar finansiering både om att kunna genomföra en affär och om hur mycket av det egna kapitalet som binds i varje projekt. Med en genomtänkt hybridstruktur kan vi både komplettera bankfinansieringen och skapa utrymme för fler affärer, samtidigt som ägarna behåller kontrollen över verksamheten”, säger Johan Bergström, Head of Debt Capital Markets på Vinga Corporate Finance.
Stärkt kapitalbas utan nya aktieägare
De hybridobligationer som Vinga strukturerat har evig löptid och saknar säkerheter. Räntan ackumuleras och betalas vid inlösen, vilket innebär att utvecklaren slipper använda projektets likviditet till löpande räntebetalningar under byggtiden.
Om finansieringen kan redovisas som eget kapital stärks soliditeten, vilket kan förbättra förutsättningarna för ett kompletterande byggkreditiv. Ägarna behöver inte ge ut nya aktier, och den del av projektvinsten som återstår efter finansieringskostnaderna tillfaller dem.
För investerarnas del innebär hybridkapital en högre ränta jämfört med senior finansiering. Den högre räntan speglar också en högre risk. Projektets kalkyl behöver därför bära både räntan och eventuella förseningar.
Lämpligt för fastighetsutvecklare
Hybridobligationer används av företag i flera branscher i Norden. Vingas inriktning är utvalda fastighetsutvecklare och konkreta projekt. Ett exempel är Patriams bostadsprojekt på Kungsholmen, där Vinga 2024 strukturerade en hybridobligation om 65 MSEK. Kapitalet användes till fastighetsförvärvet och banken stod därefter för byggkreditivet. Hybridobligationen återbetalades senare i samband med inflyttningen.
Andra exempel är projektet Finnboda, med hybridfinansiering om 82 MSEK för ett projekt med 25 bostadsrätter i Nacka, och FB Bostad Holding Bråstorp, med 17 MSEK kopplat till projektet Bergmossen i Motala med 24 lägenheter. Tillsammans med Patriam-projektet innebär det att Vinga hittills har strukturerat hybridobligationer om totalt 265 MSEK.
Se fler exempel på hur Vinga arbetar med finansiering av fastighetsprojekt
Högre ränta med projektet i fokus
För investeraren är räntenivån en central del av erbjudandet. Den högre räntan är ersättning för betydande risker. Samtidigt ger projektfinansiering möjlighet att analysera en konkret affär: vad fastigheten kostar, hur byggbudgeten ser ut och vilka försäljningsintäkter som krävs för att täcka kostnader och finansiering.
”Det intressanta för investeraren är möjligheten till hög ränta i en affär där kapitalanvändningen och vägen till återbetalning går att analysera konkret. Men det kräver att man förstår kalkylen: vilka försäljningspriser som behövs och hur marginalen påverkas av högre kostnader eller fördröjda tidsplaner”, säger Johan Bergström.
Här kan du läsa mer om Vingas aktuella investeringserbjudanden och hur processen fungerar för investerare.
Noggrant utvalda emittenter
I rätt sammanhang kan hybridobligationer gynna både fastighetsbolag och investerare. Vingas fortsatta satsning bygger på selektivitet; instrumentet kräver erfarna utvecklare, realistiska projektkalkyler och tillräckliga marginaler efter finansieringskostnader. Förutsättningarna behöver bedömas i varje enskild affär.
”Vår ambition är att förena utvecklarens behov av handlingsutrymme med investerarens krav på avkastning och en transparent kalkyl. När projekt, kapitalstruktur och prissättning fungerar tillsammans kan hybridkapital bli en viktig del av finansieringen”, avslutar Johan Bergström.
